Арендные ставки на премиальную недвижимость Москвы растут

Savills представила очередное значение Индекса доходности аренды премиальной жилой недвижимости в глобальных городах мира (англ. - Savills World Сities Prime Residential Rental Index, далее Индекс Savills). 

В течение I-го полугодия 2019 года рост доходности аренды премиального жилья в ведущих глобальных городах мира постепенно набирал темп и, в итоге, вырос на +0,9%, что в среднегодовом исчислении составило +1,3%. Согласно данным последнего Индекса Savills, подобные показатели вполне укладываются в модель поведения рынка в последние 4 года, когда ставки оставались на довольно низком уровне. Однако сейчас рынок входит в фазу стабильности – впервые с 2014 года. средняя доходность от аренды продемонстрировала рост благодаря тому, что прекратилось увеличение стоимости жилой недвижимости.

В течение года, вплоть до конца июня 2019 года, годовой рост стоимости жилья в городах Индекса Savills замедлился до +0,7%, что вызвало увеличение арендной доходности – +3,2%. С другой стороны, в то время, как мировые мегаполисы по уровню роста арендных ставок начинают сближаться, показатели доходности в них значительно разнятся. Так, в Лос-Анджелесе и Москве доходность составляет 5,2% и 5%, соответственно, а, например, в Гуанчжоу, одном из 4-х китайских городов с доходностью 1,7% или меньше, данный показатель достигает всего 1,5%. При этом также стоит отметить, что российская столица – лидер среди европейских городов по размеру средней ставки аренды жилья премиум-класса – $2,270/неделю за квартиру площадью 186 кв. м.

Софи Чик, глава департамента мировых исследований Savills (Head of Savills World Research), утверждает: «Несмотря на то, что существуют различия на уровне отдельных городов, тенденции развития рынка как в отношении арендной платы, так и стоимости жилых объектов в ведущих мегаполисах мира, в целом, одинаковы и стабильны. В крайне небольшом количестве городов наблюдается годовой рост арендных ставок, составляющий более +2%. Учитывая глобальные политические и экономические вызовы сегодняшнего дня, мы считаем, что подобный тренд сохранится и в ближайшем будущем».

«На рынке продаж общая мировая нестабильность приводит к ухудшениям настроения покупателей и увеличению срока принятия решений. В итоге, мы наблюдаем замедление роста цен. В то же самое время подобная ситуация несколько стимулирует спрос на рынке аренды, хотя урезанные релокационные бюджеты многих крупных корпораций продолжают оказывать давление на уровень арендных ставок. Это означает, что пока рост арендных ставок превышает рост цен на премиальную недвижимость, оба рынка, по нашему мнению, придут в состояние стабильности, ограничивая тем самым возможность дальнейшего роста и увеличения доходности».

Последние данные Индекса Savills показывают, что из 21-го города только в 7-ми: Лос-Анджелес, Барселона, Берлин, Токио, Гонконг, Пекин и Шанхай – средний рост арендных ставок за год составил более +3%. Тем не менее впечатляющее увеличение стоимости жилья во многих азиатских городах за последние 10 лет говорит о том, что арендная доходность здесь остается на крайне низком уровне.

Ставки аренды на премиальное жилье в Лондоне в годовом исчислении также немного снизились – на -1,3%. Однако последние данные – II-й квартал 2019 г. – дают основания полагать, что ставки снова могут начать расти. Несмотря на Brexit высокая активность на рынке помогла сократить разрыв между предложением и спросом.

Софи Чик добавляет: «Ведущие мировые города продолжат оставаться центрами притяжения для растущего глобального класса молодых состоятельных работающих людей. Все это будет способствовать увеличению спроса на аренду премиального жилья. Но поскольку сейчас крупные корпорации уменьшают бюджеты на переезды сотрудников, а новый жилой фонд диктует более высокие стандарты качества, тем самым оказывая давление на уже существующее на рынке предложение, мы ожидаем, что, в общем и целом, рынок будет развиваться в направлении стабилизации уровня арендных ставок».

Лос-Анджелес в I-м полугодии 2019 года продемонстрировал наиболее впечатляющие результаты: рост ставок аренды составил +4%, а увеличение доходности - +5,2% (лидер Индекса Savills по данному показателю). Схожая ситуация наблюдалась и в Берлине: здесь имел место значительный рост среднего значения ставок аренды в I-м полугодии 2019 года, но ввиду достаточно значительного увеличения стоимости жилой недвижимости доходность аренды в немецкой столице осталась на уровне среднего показателя всего Индекса – 3,1%.

В Москве сами жители российской столицы, в т.ч. возвращающиеся из-за рубежа, стимулируют спрос на премиальную недвижимость. Это, соответственно, влияет и на рост арендных ставок. Так, в годовом исчислении ставки снизились на -2,9%, но за первые 6 месяцев 2019 года выросли на +2,3%.

На рынке аренды Нью-Йорка, как и в сегменте продаж, в последнее время появился большой объем нового качественного предложения, что замедлило рост среднего значения как ставок аренды, так и стоимости жилья. Однако все это не вызвало падения уровня арендной платы, которая здесь остается самой высокой из всех городов Индекса - $20,88/неделю за кв.м., что эквивалентно $4,260/неделю за квартиру площадью 186 кв.м. При этом арендная доходность в Нью-Йорке остается стабильной – 4,3%.

Аналогичная картина наблюдается в Сиднее, где на рынок в последнее время также вышло большое количество новых предложений. Однако покупательская способность австралийских клиентов сильно падает, что позволяет спросу на аренду жилья сохранять высокие показатели – в годовом исчислении средняя арендная плата выросла на +1,4%. Абсолютно противоположная ситуация складывается в Дубае, где также растет объем жилья в новостройках. Однако замедление развития мирового торгового и финансового рынков продолжало оказывать давление на сегмент премиальной аренды в I-м полугодии 2019 г., что стало продолжением тренда, возникшего в данном сегменте еще в 2014 г.

Savills World Cities Prime Residential Rental Index. I-е полугодие 2019 года. Города ранжированы по росту показателей арендной доходности за первые 6 месяцев 2019 года.

Источник: Savills Research